No ano de 2023, entrou em vigor a norma regulamentadora NBR 17170, conhecida como Norma de Garantias de Edificações. Essas mudanças trazem novos desafios e obrigações para construtoras, incorporadoras e corretores de imóveis.
Isso porque a norma modifica itens relevantes sobre quais são os pontos que ensejam o direito às garantias legais com relação à manutenção, conservação e uso adequado do imóvel.
Com implicações jurídicas profundas, a NBR 17170 impacta diretamente a gestão de empreendimentos imobiliários, desde incorporações até a administração de condomínios, assegurando que os direitos dos consumidores e as obrigações dos fornecedores estejam claramente definidos.
Continue lendo e descubra os detalhes desta nova norma técnica e como ela pode auxiliar construtores a evitarem problemas jurídicos.
Neste artigo, nós do MMF Advogados vamos detalhar sobre como ela pode ser usada para prevenir litígios, otimizar a manutenção de propriedades e fortalecer a segurança jurídica em seus projetos imobiliários.
Além disso, vamos apresentar ferramentas, como a consultoria especializada, e demonstrar como se adequar da melhor forma à NBR 17170, garantindo que seu empreendimento esteja alinhado com as mais altas exigências legais e técnicas do mercado.
Vamos começar?
O que é a NBR 17170?
A NBR 17170 é uma norma técnica da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que estabelece condições e prazos de garantias tecnicamente recomendados para edificações. Ela detalha as responsabilidades dos agentes envolvidos, como construtores, incorporadores, projetistas, usuários e fornecedores.
A norma entrou em vigor em junho de 2023 e aplica-se a todas as construções, enfatizando a importância das rotinas de manutenção e uso correto do imóvel.
As aplicações legais de uma NBR da ABNT incluem estabelecer padrões para produtos, serviços e processos em diversas áreas, garantindo qualidade e segurança. Elas são referências importantes em construção civil, engenharia, tecnologia da informação, meio ambiente, entre outros, e são utilizadas como base para a criação de leis e regulamentos no Brasil.
O que é uma NBR e quais as suas aplicações legais?
NBR é a sigla para Norma Brasileira, que são diretrizes técnicas estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Elas têm como objetivo padronizar procedimentos, garantindo qualidade e segurança em diversos setores.
As normas da ABNT são desenvolvidas por comissões técnicas compostas por especialistas e têm grande importância para a padronização de atividades, produtos e serviços. No entanto, no Brasil, as normas da ABNT não possuem valor legal obrigatório, ou seja, não há uma exigência legal para segui-las.
Apesar disso, muitos setores as adotam como referência por apresentarem boas práticas e contribuírem para a qualidade e segurança dos produtos e serviços oferecidos. Ao segui-las, as empresas também podem demonstrar que fazem procedimentos normatizados, evitando judicialização ou incidentes problemáticos.
As NBR ainda podem ser adotadas em contratos e regulamentos internos de empresas, tornando-se obrigatórias nesse contexto específico. Além disso, algumas normas podem ser referenciadas por leis, tornando-se obrigatórias quando citadas por uma legislação.
Quais são as novidades trazidas pela NBR 17170?
As novidades trazidas pela NBR 17170 incluem a atualização completa da tabela de garantias anteriormente contida no Anexo D da Norma de Desempenho, com ênfase nas rotinas de manutenção e uso correto do imóvel. A norma simplificou os prazos de garantia, dividindo-os em três categorias: 5 anos para itens relacionados à segurança, 3 anos para habitabilidade e 1 ano para itens de acabamento.
Além disso, a NBR 17170 se aplica a todos os tipos de edificações e a todos os empreendedores da construção, não apenas às empresas incorporadoras e construtoras.
O impacto no mercado de construção civil e imobiliário é significativo, pois a norma estabelece diretrizes claras para as condições e prazos de garantia, proporcionando maior transparência e segurança jurídica para todas as partes envolvidas.
Isso é fundamental pois evita interpretações equivocadas sobre o prazo legal de garantia e atribuições indevidas de responsabilidades.
Importância da NBR 17170 para empreendimentos imobiliários
Antes da NBR 17170, a falta de padronização nas garantias oferecidas pelas construtoras e incorporadoras muitas vezes resultava em disputas judiciais para resolver questões de responsabilidade e qualidade.
Com a implementação da NBR 17170, padrões mínimos de garantia foram estabelecidos, proporcionando uma uniformização no mercado imobiliário.
Dessa forma, as empresas que seguem as diretrizes da norma têm um respaldo legal sólido, reduzindo a necessidade de intervenção judicial e os custos associados a esses processos.
Como a NBR 17170 pode ajudar a reduzir o número de ações judiciais por vícios construtivos
A NBR 17170 pode ajudar a reduzir o número de ações judiciais relacionadas a vícios construtivos pois com a definição de responsabilidades e prazos específicos para cada sistema da edificação, a norma fornece uma base técnica sólida que pode ser usada tanto por consumidores quanto por profissionais do setor para resolver disputas de forma extrajudicial.
Além disso, ao atualizar o conteúdo do Anexo D da NBR 15575-1:2021, a NBR 17170 esclarece as condições que podem acarretar a perda da garantia, o que contribui para a prevenção de litígios ao garantir que as partes estejam cientes dos seus direitos e obrigações desde o início.
Com tudo isso em perspectiva, espera-se uma diminuição no número de processos judiciais, pois as partes têm maior clareza sobre as expectativas e os procedimentos a serem seguidos em caso de vícios construtivos, conforme aponta o INBEC.
Estrutura da norma de garantias
A NBR 17170, conhecida como Norma de Garantias de Edificações, foi formulada para estabelecer as condições e prazos de garantias tecnicamente recomendados para edificações de todas as naturezas de uso.
Ela detalha as responsabilidades referentes a cada um dos agentes envolvidos, como construtores, incorporadores, projetistas, usuários e fornecedores.
Estrutura da Norma:
- Escopo: define o âmbito de aplicação da norma. No caso específico da norma 17170, seu escopo inclui definir parâmetros para que o incorporador, construtor, prestador de serviços da construção, o judiciário e, sobretudo, o consumidor passem a ter critérios sobre as condições e prazos de garantias nas edificações. Ela abrange sistemas construtivos, componentes e equipamentos, e é essencial para todos os envolvidos na área de incorporações imobiliárias.
- Referências Normativas: lista as outras normas citadas que são necessárias para a aplicação deste documento.
- Termos e Definições: apresenta os conceitos fundamentais para o entendimento da norma.
- Conceitos e Princípios: explica os princípios gerais, como garantia, uso e manutenção, além da vida útil de projeto (VUP) e vida útil (VU).
- Início da Garantia e Garantias em Situações de Reparos ou Substituições: orienta sobre o marco inicial dos prazos de garantia e como eles se aplicam em casos de reparos ou substituições.
- Estabelecimento das Condições de Garantia: instrui sobre como as garantias devem ser apresentadas aos adquirentes e as diretrizes para atendimento das reclamações.
A norma também enfatiza a importância da manutenção, conservação e uso correto do imóvel como condicionantes para a continuidade do direito de garantia.
Além disso, a NBR 17170 atualiza a tabela contida no anexo D da Norma de Desempenho, trazendo novos prazos de garantia para 182 itens específicos dos sistemas, elementos e componentes das edificações.
Principais questões imobiliárias abordadas na NBR 17170
A NBR 17170 aborda vários pontos importantes relacionados às questões imobiliárias.
Alguns pontos relevantes da normatização estão detalhados abaixo:
- Estrutura da Norma: a norma é estruturada para atualizar a tabela de garantias contida no anexo D da Norma de Desempenho, com ênfase nas rotinas de manutenção e uso correto do imóvel.
- Prazos de Garantia: define prazos detalhados e simplificados para as garantias específicas dos sistemas, elementos e componentes das edificações.
- Manutenção: enfatiza a importância da manutenção, conservação e uso adequado do imóvel como condições para a continuidade do direito de garantia.
- Garantias Específicas: lista 182 itens não abrangidos pelo prazo legal de garantia, estabelecendo novos prazos de garantia.
- Segurança: aborda a segurança estrutural e a segurança da edificação, estabelecendo critérios para a vida útil de projeto (VUP) e vida útil (VU).
Entender cada um desses pontos é fundamental para incorporadoras, construtoras, fornecedores, advogados e todos os agentes do setor construtivo, pois trazem maior segurança jurídica e clareza nas responsabilidades relacionadas às garantias imobiliárias.
Importância da consultoria jurídica em relação a leis e normas para empreendimentos imobiliários
A consultoria jurídica desempenha um papel bastante relevante para empresas do setor imobiliário.
Donos de construtoras, incorporadoras e indivíduos envolvidos na construção de imóveis para venda precisam ter o conhecimento das normas às quais o setor está submetido, mas a adaptação nem sempre é fácil.
Nos próximos tópicos, vamos mostrar por que a compreensão da NBR 17170 e o acesso a profissionais jurídicos especializados são essenciais:
- Conhecimento especializado: os advogados especializados têm um entendimento profundo das leis e normas que regem o setor imobiliário. Eles podem fornecer orientações precisas sobre como aplicar a NBR 17170 corretamente, garantindo que cada um dos requisitos legais previstos nela sejam atendidos.
- Prevenção de litígios: a aplicação correta das normas ajuda na prevenção (ou redução) das disputas legais, que muitas vezes são custosas e demoradas. Uma consultoria jurídica pode ajudar a identificar e mitigar riscos legais antes que eles se transformem em problemas maiores.
- Atualizações legislativas: as leis e normas estão em constante evolução. Advogados especializados estão sempre atualizados com as últimas alterações, algo vital para a conformidade contínua dos empreendimentos imobiliários com a legislação vigente.
- Assessoria na documentação: a complexidade das documentações legais requeridas nas construções e de compra e venda de um imóvel demanda uma análise jurídica meticulosa. Advogados experientes tornam esse processo mais fácil, assegurando que os documentos estão em conformidade com as normas atuais, evitando atrasos e penalidades.
- Representação legal: em caso de disputas, ter um advogado com conhecimento específico na NBR 17170 pode ser decisivo. Eles podem representar e defender os interesses do empreendimento de forma eficaz.
Ou seja, uma consultoria jurídica proporciona segurança jurídica, economia de tempo e recursos, e contribui para a sustentabilidade e sucesso a longo prazo do empreendimento imobiliário.
Onde fazer o download da NBR 17170?
Você pode acessar e fazer o download da NBR 17170 diretamente através do site da ABNT Catálogo. Para isso, basta visitar o site oficial da ABNT e procurar pela NBR 17170 na seção de normas técnicas. Lá, você terá a opção de adquirir a norma atualizada de forma legal e segura.
Outra opção é realizar o download da NBR 17170 por meio do portal “Norma de Desempenho”. Clique aqui para baixar a norma!
Conclusão
Como demonstramos ao longo deste artigo, está claro que as implicações jurídicas da NBR 17170 têm (e seguirão tendo) um papel fundamental no setor imobiliário e de construção civil.
Como qualquer norma dessa magnitude, pode haver algum tipo de dificuldade para a sua implementação e adaptação por parte das empresas. Por isso, contar com uma consultoria jurídica é algo necessário para boa parte das empresas desse ramo.
Por meio da orientação especializada e garantir conformidade com esta norma e outras legislações pertinentes, os serviços de consultoria jurídica mitigam riscos legais e ainda oferecem tranquilidade e facilidades operacionais às empresas.
Por isso, investir em consultoria jurídica é uma decisão estratégica com excelente custo-benefício, pois contribui significativamente para o sucesso e a sustentabilidade dos negócios no setor imobiliário e de construção civil.
