Lei de parcelamento do solo: modalidades da Lei 6766 e aplicação

Você sabe do que trata a lei de parcelamento do solo?

O parcelamento do solo é um processo essencial para a organização e desenvolvimento urbano, que consiste na divisão de uma área em lotes para fins de edificação, com cada lote possuindo matrícula independente no Registro de Imóveis.

Essa prática é regulada pela Lei nº 6.766 de 1979, que estabelece normas para o loteamento e desmembramento de áreas urbanas, garantindo a infraestrutura básica necessária, como saneamento e vias de circulação.

A lei é aplicada em situações de expansão urbana ou urbanização específica, visando a ocupação ordenada do solo e a prevenção de irregularidades. 

Para a regularização do parcelamento do solo, é imprescindível a contratação de profissionais qualificados, como advogados com experiência em direito imobiliário, além de engenheiros e arquitetos, que podem colaborar com a elaboração dos projetos e exigências técnicas.

Se você está em busca de entender melhor a importância do tema do parcelamento de solo, continue lendo! O MMF Advogados preparou este conteúdo para que você aprenda sobre a lei 6.776 e saiba como lidar com suas aplicações.

Vamos começar!

Qual é a Lei de Parcelamento do Solo?

A lei que estabelece e regula a prática de parcelamento do solo urbano no Brasil é a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Ela estabelece diretrizes para loteamentos e desmembramentos, assegurando a infraestrutura básica como saneamento e vias de acesso. Suas principais funções são organizar a expansão urbana, evitar loteamentos irregulares e proteger os compradores de lotes.

Para os proprietários de terrenos, o parcelamento pode ser positivo, pois permite a valorização do imóvel e a venda de lotes individuais. No entanto, a lei também pode implicar em aspectos negativos, como por exemplo a obrigação de doar áreas para uso público e outras contrapartidas muitas vezes onerosas.

Além disso, caso o parcelamento do solo não seja feito de forma regular, há penalidades legais e financeiras, inclusive de ordem criminal, que podem ser dadas aos proprietários. As regulamentações pertinentes são muitas, o que pode aumentar os custos e a complexidade do processo.

O que a Lei nº 6766 de 1967 sobre parcelamento do solo estabelece?

A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 estabelece normas para loteamentos e desmembramentos, exigindo que para sua devida aprovação sejam dadas garantias mínimas com relação à infraestrutura básica para as residências, como saneamento e vias de acesso.

A lei tem como principal objetivo organizar a expansão urbana, prevenindo loteamentos irregulares e protegendo compradores. Leis e normas locais, como as de estados e municípios, podem complementá-la.

Não será permitido o parcelamento do solo nas seguintes hipóteses?

A Lei nº 6.766/79 estabelece situações específicas onde o parcelamento do solo urbano é proibido, visando a proteção do ordenamento urbano e ambiental. Descrevemos nos tópicos a seguir algumas dessas hipóteses:

• Terrenos alagadiços ou sujeitos a inundações: antes de permitir o parcelamento, é necessário assegurar o escoamento das águas para evitar futuros problemas de inundação.
• Terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública: devem ser saneados antes do parcelamento para não comprometer a saúde dos futuros moradores.
• Terrenos com declividade igual ou superior a 30%: a menos que sejam atendidas exigências específicas das autoridades competentes, devido ao risco de deslizamentos e dificuldades de construção.
• Terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação: para prevenir riscos estruturais em construções e garantir a segurança dos ocupantes.
• Terrenos cuja área esteja em local de preservação ecológica: áreas que sejam consideradas reservas ambientais, de preservação ou proteção permanentes podem impedir ou impor amplas restrições no parcelamento do solo. Locais onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção, também são vedados de terem o parcelamento de solo aprovado.

Qual a frente mínima de um lote?

De acordo com o artigo 4º, inciso II, da Lei Federal 6766/79, a fração mínima de parcelamento, seja por loteamento ou desmembramento, é de 125,00m². Especificamente, a frente mínima de um lote deve ser de 5 metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competente. 

Essa medida é importante para garantir que cada lote tenha acesso adequado à via pública e possa receber os serviços de infraestrutura.

Quando é admitido o parcelamento do solo?

O parcelamento do solo é permitido em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

Além disso, o terreno deve ser servido de infraestrutura básica, como escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica e vias de circulação. 

Como funciona o parcelamento de solo?

O parcelamento do solo urbano é um processo que envolve a subdivisão de uma área de terra em lotes menores para fins de edificação. Esse processo pode ser realizado por meio de loteamento ou desmembramento. 

O loteamento implica a criação de novas vias de circulação (Capítulo I, Art. 2º, Inciso 1º da Lei 6766/79), enquanto o desmembramento aproveita o sistema viário que já existe no local.

O processo de parcelamento deve garantir a infraestrutura básica necessária já citada anteriormente.

Para que serve o parcelamento do solo?

O parcelamento do solo é utilizado para organizar a expansão urbana, criar novos espaços residenciais ou comerciais, e promover o desenvolvimento ordenado das cidades.

Quem deve requisitar o parcelamento do solo

O parcelamento é requisitado por empreendedores imobiliários ou proprietários de terras que desejam desenvolver um projeto imobiliário como um loteamento ou condomínio.

Quem aprova o parcelamento do solo

A aprovação do parcelamento é feita pelo poder público municipal, que verifica o cumprimento das normas urbanísticas e ambientais estabelecidas pela legislação.

O que é o parcelamento do solo?

O parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação. Ele pode ser realizado de diferentes formas e está submetido à aprovação municipal.

Essa prática é regida por legislação federal, como a Lei nº 6.766, além de diretrizes estaduais e municipais. O Plano Diretor de cada cidade também é uma legislação pertinente com relação ao tema.

Para quem deseja construir ou regularizar seu terreno, o parcelamento do solo permite a diferenciação de cada pedaço de terra, tornando-os unidades autônomas.

Dessa forma, é possível construir imóveis, como casas e prédios, de forma legal e organizada. A aprovação municipal garante que o processo atenda aos requisitos urbanísticos, civis, penais, administrativos e ambientais.

Quais são as modalidades de parcelamento do solo?

De acordo com a Lei 6.766, existem três formas principais de parcelamento do solo: loteamento, desmembramento e condomínio de lotes. Vamos detalhar cada uma delas nos tópicos a seguir.

Loteamento

O loteamento é a subdivisão de um imóvel em lotes destinados à edificação, com a criação de novas vias de circulação e logradouros públicos.

Quem deseja iniciar um loteamento deve apresentar um projeto que atenda às normas urbanísticas e garantir a infraestrutura básica, como saneamento e energia elétrica, além de áreas para uso público.

Desmembramento

Diferente do loteamento, o desmembramento não envolve a criação de novas vias, mas sim a subdivisão de uma gleba em lotes aproveitando o sistema viário existente.

Por isso, é uma opção válida quando não se pretende ou não é possível alterar a infraestrutura urbana já estabelecida.

Condomínio de Lotes

O condomínio de lotes é definido pela Lei 13.465/17 como a propriedade de terrenos divididos em partes exclusivas e partes comuns entre os condôminos. Difere-se do loteamento por não transferir as vias e espaços públicos ao município, mantendo-os sob gestão privada dos proprietários dos lotes.

Ao manter tais áreas sob a propriedade privada, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU continua sendo do particular, usualmente dos próprios condôminos.

Popularmente, se conhece pelo nome de “condomínio fechado”, onde as ruas não são de livre acesso aos cidadãos não integrantes do condomínio.

Processo para parcelamento do solo

O processo de parcelamento inicia-se com a elaboração de um projeto de loteamento, desmembramento ou condomínio de lotes, que deve respeitar as legislações estaduais e municipais pertinentes.

Após a elaboração, o projeto é submetido à aprovação da Prefeitura Municipal, que verificará a conformidade com as normas urbanísticas. Uma vez aprovado, o projeto recebe um alvará, que o habilita para o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. 

Este último registro é essencial para a legalidade da venda dos lotes.

Nos próximos tópicos, veremos mais alguns detalhes a respeito do processo para parcelamento do solo.

Qual é o prazo para registrar o parcelamento do solo?

O prazo para o registro de parcelamento do solo em cartório, conforme a legislação brasileira, é de 180 dias após a aprovação do projeto de parcelamento pela Prefeitura.

Caso este prazo não seja cumprido, a aprovação do projeto pela prefeitura pode ser cassada, sendo necessário reiniciar o processo.

É importante reunir toda a documentação solicitada pelo cartório, o que nem sempre é fácil de se realizar no prazo. Por isso, busque a ajuda de advogados especialistas em Direito Imobiliário para garantir que a documentação esteja toda em ordem.

Verificação da viabilidade do projeto

Antes de iniciar um projeto de parcelamento do solo, é necessário verificar sua viabilidade, analisando uma série de aspectos técnicos, legais e econômicos para determinar se o projeto é realizável e sustentável.

Os proprietários devem considerar as características geológicas e topográficas do terreno, a legislação urbanística vigente, a infraestrutura existente e a demanda do mercado. 

Profissionais como advogados, arquitetos e engenheiros civis são essenciais nesta etapa, pois possuem a expertise para avaliar os requisitos técnicos e legais, além de contribuir para o planejamento estratégico do empreendimento.

Aprovação do projeto e obtenção do alvará

O projeto de parcelamento do solo deve ser iniciado com a apresentação de um estudo detalhado ao órgão municipal responsável pelo urbanismo, que irá analisar e aprovar o projeto conforme as normas urbanísticas locais. 

O alvará é indispensável pois garante a legalidade da execução do projeto, assegurando que todas as normas e requisitos técnicos, ambientais e legais foram atendidos. 

Os requisitos para a obtenção do alvará costumam incluir a apresentação de documentos como certidão de ônus do imóvel, contrato social ou estatuto social para pessoas jurídicas e documento de identidade para pessoas físicas, além do cumprimento das diretrizes urbanísticas estabelecidas pelo município.

Documentos necessários para o parcelamento do solo

Os principais documentos necessários para o parcelamento do solo, que devem ser anexados ao Requerimento Oficial de Registro, incluem:

1. Título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula.
2. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos.
3. Certidões Negativas e outras, como:
   • Dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador (10 anos).
4. Cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal.
5. Declaração de consentimento do cônjuge, quando aplicável.

A documentação pode ser diferente dependendo do caso específico. Consulte um advogado para ter segurança no negócio.

Execução da obra

No desenvolvimento de uma obra de parcelamento do solo, cada modalidade exige procedimentos específicos. Idealmente, o proprietário deve contratar  uma equipe de profissionais técnicos, tais como arquitetos, topógrafos e engenheiros, para garantir que a divisão das glebas seja feita no padrão correto e indicado nas documentações do parcelamento do solo.

No loteamento, as obras devem começar pelas etapas de implantação, que incluem a definição e construção de infraestrutura básica e vias de acesso. Já no desmembramento, a obra se concentra apenas na subdivisão de glebas sem alterar o sistema viário existente.

Por fim, no condomínio de lotes, além da divisão, há a necessidade de estabelecer regras para as áreas comuns e a gestão compartilhada das vias e do próprio condomínio.

Importância da assessoria jurídica no acompanhamento do parcelamento do solo

Se você atua no setor imobiliário, já sabe que o parcelamento do solo é uma etapa crítica no desenvolvimento de projetos.

Sem a devida orientação jurídica, problemas graves podem aparecer. Disputas de propriedade, irregularidades no registro e infrações de normas ambientais são apenas alguns exemplos.

O pior de tudo: esses problemas atrasam o empreendimento e podem resultar em sanções legais e perda de investimentos.

Por isso, contar com uma assessoria jurídica especializada é essencial para garantir que cada passo esteja em conformidade com a legislação vigente.

A assessoria oferece segurança jurídica, agiliza processos e minimiza riscos. Além disso, a praticidade de ter especialistas cuidando dos aspectos legais traz mais tranquilidade para que o empreendedor foque em outros aspectos do projeto.

Ou seja: investir em assessoria jurídica não é um custo, mas sim uma proteção ao negócio e à saúde financeira da empresa.

Conclusão

Como vimos ao longo do artigo, o parcelamento do solo é um processo complexo e repleto de nuances legais. Afinal, nem todos os terrenos estão devidamente registrados da forma correta e legalizá-los pode dar trabalho.

Além disso, outros desafios se impõem como a necessidade de cumprir uma vasta legislação e a gestão de todos os documentos necessários para evitar litígios futuros.

Nesse sentido, a assessoria jurídica se mostra como um elemento vital para o sucesso do empreendimento.

Ao proporcionar segurança jurídica, evitando atrasos e custos adicionais decorrentes de processos mal conduzidos, o auxílio de um especialista jurídico assegura que o projeto avance de forma eficiente e legal.