A regularização de imóveis é um tema de vital importância para qualquer proprietário ou interessado no mercado imobiliário. Realizar a regularização do seu imóvel confere segurança jurídica ao patrimônio e assegura a valorização e a possibilidade de negociação do bem.
De acordo com dados do Ministério do Desenvolvimento Regional em 2019, cerca de 50% dos imóveis no Brasil apresentavam algum tipo de irregularidade. Isso representa que dos mais de 60 milhões de domicílios urbanos no Brasil, cerca de 30 milhões sequer possuem escritura.
As causas para esse alto índice são variadas: invasões, loteamentos não aprovados, vendas ilegais e disputas fundiárias. O governo busca promover a regularização fundiária e evitar novas invasões.
Os prejuízos da não regularização de imóveis são muitos e incluem o crescimento desordenado das cidades, infraestrutura precária, além de perdas econômicas devido à sonegação fiscal.
Por isso, nos últimos anos, alguns municípios implementaram programas de anistia para regularizar imóveis construídos ou reformados até certo período.
A situação irregular pode ser resolvida, do ponto de vista estrutural, com a modernização dos cartórios de registros de imóveis, e do ponto de vista individual, com assessoria especializada.
Ao longo deste artigo, você aprenderá sobre os passos necessários para regularizar um imóvel, entenderá quais são as implicações legais de não regularizar sua propriedade e descobrirá como o suporte de profissionais qualificados pode simplificar todo o processo.
Se você busca proteger seu investimento e garantir a tranquilidade no que diz respeito ao seu imóvel, continue lendo este artigo que a MMF Advogados preparou para você!
O que é a regularização de imóveis?
A regularização de imóveis é um processo jurídico-administrativo que visa legalizar situações de posse e propriedade de imóveis que não estão de acordo com a legislação vigente.
No Brasil, é comum em casos de imóveis antigos com registros desatualizados ou em áreas de ocupação irregular.
A regularização confere segurança jurídica, possibilita o acesso a créditos e políticas públicas, e valoriza o imóvel no mercado.
Além disso, no caso de imóveis antigos, a regularização é essencial para atualizar o registro imobiliário, evitando problemas legais e facilitando transações como venda ou herança.
Sem a regularização, os proprietários podem enfrentar dificuldades em comprovar a posse, o que pode levar a disputas judiciais ou impedimentos na utilização do imóvel.
Qual é o objetivo da regularização de imóveis?
O objetivo da regularização de imóveis é assegurar a conformidade legal da posse e propriedade, proporcionando segurança jurídica ao proprietário. Com isso, reduz-se a chance de multas e dá ao proprietário a possibilidade de usar o imóvel comercialmente.
Além disso, apenas imóveis regularizados podem ser financiados, facilitando o processo de compra e venda do imóvel. A regularização também simplifica a elaboração de inventários e permite o ajuste e quitação de taxas e impostos como o IPTU.
Por fim, para o proprietário, significa a garantia de que ele tem o direito real sobre o bem, protegendo-o contra perdas de propriedade e prejuízos financeiros.
Quando é preciso fazer a regularização de imóveis?
A regularização de imóveis é necessária em diversas situações, especialmente para adequar a propriedade às normas legais e garantir a segurança jurídica do proprietário.
Alguns casos comuns são:
- Obras no imóvel: quando são realizadas construções ou reformas, é preciso regularizar as alterações junto aos órgãos competentes;
- Compra e venda: ao adquirir um imóvel com documentação incompleta ou desatualizada, é necessário obter a escritura e registro da propriedade.
- Herança: no caso de herança, os herdeiros devem regularizar a propriedade de acordo com a sucessão realizada.
- Usucapião: tanto judicial quanto extrajudicial, para quem ocupa o imóvel por tempo suficiente sob certas condições.
- Desmembramento ou unificação de matrícula: Quando há alteração nas características físicas do terreno.
A regularização nestes casos evita problemas legais no futuro e garantem o pleno uso do imóvel.
Como saber se o imóvel está irregular?
Embora o tema seja de extrema importância, muitas vezes, o proprietário pode não estar ciente de que seu imóvel está irregular. Isso pode ocorrer em situações como herança, onde a transferência de propriedade não é formalizada corretamente, ou em casos de compra e venda sem a devida atualização do registro.
Para verificar a regularidade de um imóvel, o proprietário deve consultar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis do município onde o imóvel está situado.
A matrícula contém informações essenciais, como localização, dimensões, histórico de proprietários e situação jurídica atual, incluindo hipotecas ou penhoras.
Além disso, é importante checar as certidões negativas de IPTU e as pendências judiciais. Em caso de dúvidas, recomenda-se buscar o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para orientações precisas e seguras.
Quem deve regularizar o imóvel?
A responsabilidade pela regularização de um imóvel é, em geral, do proprietário. No entanto, existem situações onde outros podem ser responsáveis.
Durante o processo de compra e venda, é essencial que a regularização seja feita antes da transferência da propriedade, garantindo que o novo proprietário receba o imóvel sem pendências.
Além disso, em situações de herança, os herdeiros devem assumir a responsabilidade pela regularização do imóvel para assegurar a transferência legal da propriedade.
É importante que todos os envolvidos estejam cientes de suas obrigações para evitar complicações legais e garantir a segurança jurídica da transação imobiliária.
Quais são os tipos de regularização de imóveis?
Existem várias formas de regularização, cada uma adequada a diferentes situações. Vamos explicar cada uma delas a seguir:
Desmembramento
O desmembramento é um procedimento administrativo para dividir um imóvel em duas ou mais partes, gerando novas matrículas para cada parcela resultante. Esse modelo é indicado quando o proprietário deseja vender ou desenvolver partes de um terreno de forma independente.
Para realizar o desmembramento, é necessário submeter um projeto de divisão à prefeitura local, que deve incluir a planta do terreno e a indicação das novas áreas.
Após a aprovação, o registro de imóveis atualiza as matrículas refletindo a nova configuração. Este processo assegura a individualidade de cada parcela, facilitando transações futuras.
Remembramento
Por sua vez, o remembramento é o processo de unir dois ou mais terrenos para formar um único imóvel com uma matrícula unificada.
É comumente utilizado quando proprietários desejam combinar propriedades adjacentes para criar uma área maior, seja para construção, agricultura ou outros projetos de desenvolvimento.
Para efetuar o remembramento, deve-se apresentar um projeto à prefeitura e, após aprovação, registrar a nova área unificada no cartório de registro de imóveis. Esse processo simplifica a gestão da propriedade e em alguns casos pode aumentar seu valor de mercado.
Usucapião
A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, que visa regularizar situações onde há uma posse prolongada e incontestada, conferindo segurança jurídica ao possuidor. Embora seja uma das formas mais conhecidas de regularização de imóveis, também é uma das que mais geram dúvidas.
No Brasil, a usucapião ordinária e a extraordinária são as modalidades mais comuns.
- Usucapião Ordinária: Requer posse contínua e pacífica do imóvel como se fosse o proprietário (animus domini), sem oposição, por um período de 10 anos. É necessário ter um justo título e boa-fé, ou seja, um documento que o possuidor acredite ser suficiente para a transmissão da propriedade.
- Usucapião Extraordinária: Não exige justo título nem boa-fé, bastando a posse ininterrupta por 15 anos, sem oposição, exercida como se dono fosse. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Para que a usucapião seja legal, são necessários alguns requisitos comuns a todas as modalidades: posse mansa e pacífica, animus domini, e a inexistência de oposição à posse durante o período estipulado pela lei.
Retificação de área de terreno
A retificação de área de terreno é necessária quando há divergências entre a área real e a registrada na matrícula do imóvel. Documentos antigos podem conter informações imprecisas devido a erros de medição ou mudanças não registradas.
A medição atualizada do terreno deve ser feita por um profissional habilitado, como um engenheiro ou topógrafo, que elaborará um levantamento planimétrico.
O processo de regularização envolve a apresentação desse levantamento ao cartório de registro de imóveis, acompanhado de um memorial descritivo e da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Após a aprovação, a matrícula é atualizada para refletir as medidas corretas.
Retificação de área construída
A área construída de um imóvel pode variar devido a reformas, ampliações ou demolições. Para regularizar essa alteração, é necessário um processo de retificação que envolve a atualização do registro do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis.
Isso inclui a apresentação de uma planta atualizada e aprovada pela prefeitura, além do pagamento de eventuais taxas. Isso dá ao proprietário a garantia da correta descrição do imóvel, essencial para transações futuras, como venda ou herança.
Além disso, a regularização pode afetar o valor do IPTU, já que parte do tributo é calculado com base na área construída registrada.
Instituição de condomínio
A instituição de condomínio é o processo legal que estabelece um condomínio edilício, conferindo-lhe existência jurídica. Esse procedimento é comum em empreendimentos que vendem apartamentos na planta e é necessário para a realização de negócios jurídicos, como a venda das unidades autônomas.
Esse modelo de regularização é útil quando um único proprietário, geralmente o incorporador, vende apartamentos em um edifício recém-construído, por exemplo.
O processo envolve a aprovação do projeto arquitetônico pela prefeitura, a emissão do ‘habite-se’, a inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis e a elaboração da convenção do condomínio.
Aprovação de projeto na prefeitura
A apresentação de um projeto na prefeitura envolve um conjunto de documentos técnicos que descrevem detalhadamente as características de uma construção ou reforma, incluindo plantas, cortes, fachadas, e deve ser elaborado por um profissional habilitado, como um arquiteto ou engenheiro.
Esse modelo é indicado principalmente para áreas urbanas não formalizadas, onde há necessidade de integrar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e garantir a titulação de seus ocupantes.
Os custos de um projeto para regularização fundiária podem variar significativamente, mas um valor médio estimado é de cerca de 4% do valor total do terreno. Por exemplo, para um imóvel avaliado em R$ 200.000,00, os custos para regularização podem chegar a R$8.000,00.
É importante ressaltar que cada projeto tem suas particularidades que podem influenciar no valor final.
Como funciona a regularização de imóveis?
A regularização de um imóvel é um processo burocrático que envolve várias etapas. Primeiro, é necessário reunir toda a documentação necessária, que pode incluir títulos de propriedade antigos, documentos de identificação e comprovantes de endereço.
Esse processo é considerado burocrático devido à quantidade de papelada, às exigências legais específicas e ao tempo que leva para se obter todas as aprovações necessárias.
Nos tópicos a seguir, detalharemos mais sobre cada uma dessas etapas.
Documentos necessários para a regularização de imóveis
Os documentos necessários para a regularização de imóveis podem variar conforme o município, mas geralmente incluem:
- Documento de identificação do proprietário (RG, CPF ou CNH);
- Comprovante de residência;
- Cópia da matrícula do imóvel;
- Escritura pública ou contrato de compra e venda;
- Inscrição imobiliária.
Além disso, podem ser solicitadas certidões negativas de tributos e encargos, alvará de construção ou reforma, e outras certificações específicas. A regularização garante a legalidade do imóvel, evitando problemas futuros como disputas judiciais ou dificuldades em transações imobiliárias.
É fundamental consultar o cartório de registro de imóveis local para obter uma lista detalhada dos documentos exigidos na região específica.
Etapas da regularização de imóveis
Segue um checklist para o processo de regularização de imóveis:
- Análise da certidão atualizada do imóvel: Verificar quem é o proprietário registrado.
- Ação judicial específica: Dependendo do caso, pode ser necessário ajuizar inventário, adjudicação compulsória, usucapião, entre outros.
- Verificação na Prefeitura: Checar pendências e exigências municipais para o imóvel.
- Documentação técnica: Preparar planta, memorial descritivo com ART ou RRT, e outros documentos necessários.
- Registro no Cartório de Imóveis: Com a escritura em mãos, registrar o imóvel no nome do proprietário atual.
Este passo a passo pode variar conforme a legislação municipal e a natureza do imóvel, portanto, é sempre recomendável consultar um profissional da área para orientação específica.
O que acontece se não regularizar o imóvel?
Não regularizar um imóvel pode resultar em várias consequências legais como:
- Insegurança Jurídica: sem a documentação correta, a propriedade do imóvel pode ser disputada legalmente.
- Dificuldades de Financiamento: a falta de regularização pode impedir o acesso a empréstimos e financiamentos imobiliários.
- Desvalorização do Imóvel: imóveis irregulares tendem a ser avaliados por um valor menor no mercado.
- Riscos Fiscais: proprietários de imóveis irregulares podem enfrentar multas e sanções por não cumprirem com as obrigações fiscais.
- Demolição: se o imóvel não cumprir com as normas urbanísticas, existe o risco de ser demolido.
- Perda de Investimento: em caso de demolição ou perda legal do imóvel, o proprietário pode perder todo o investimento feito na propriedade.
Papel do advogado na regularização de imóveis
A importância de contar com advogados experientes na regularização de imóveis é significativa. Eles possuem conhecimento especializado que pode reduzir custos, acelerar o processo e simplificar a regularização.
Um advogado pode identificar a documentação necessária, evitar erros comuns que causam atrasos e orientar sobre as melhores práticas para cumprir os requisitos legais.
Entre as atribuições de um advogado no processo de regularização de imóveis estão:
- Análise documental: verificar a documentação existente e identificar irregularidades.
- Assessoria jurídica: orientar sobre as leis e regulamentos aplicáveis.
- Representação legal: atuar em nome do proprietário em órgãos públicos e cartórios.
- Negociação: resolver disputas e negociar com terceiros, se necessário.
- Planejamento estratégico: desenvolver estratégias para resolver problemas complexos de regularização.
- Gestão de processos: coordenar os procedimentos necessários para a regularização.
- Redução de riscos: minimizar as chances de litígios futuros relacionados à propriedade do imóvel.
Contar com um advogado especializado pode ser um investimento valioso para garantir a segurança jurídica do seu patrimônio imobiliário.
Conclusão
Se você está com um imóvel irregular, saiba que está correndo sérios riscos! Por isso, regularizá-lo é uma ação urgente, que você não deve adiar por mais nem um dia sequer.
Os riscos associados à posse de um imóvel irregular podem resultar em consequências jurídicas graves, incluindo a perda do patrimônio.
Um imóvel irregular representa uma constante insegurança jurídica, ameaçando a tranquilidade do proprietário e o valor do investimento.
O auxílio de profissionais especializados é fundamental para simplificar e agilizar o processo de regularização. Eles oferecem orientação precisa, reduzem a possibilidade de erros e garantem que todos os procedimentos legais sejam cumpridos corretamente.
Dessa forma, você pode regularizar o seu imóvel de forma prática, tomando uma medida de proteção, capaz de assegurar a tranquilidade e paz de espírito a você, proprietário.
