A compra de um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida de qualquer pessoa. Porém, nem sempre o negócio segue conforme o planejado. Dificuldades financeiras, atrasos na obra ou arrependimento podem levar o comprador a desistir da compra — o que torna essencial conhecer a Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018).
Sancionada em 2018, essa norma trouxe regras claras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento, garantindo mais segurança jurídica tanto para o comprador quanto para o incorporador.
Neste artigo, você vai entender em detalhes o que é o distrato imobiliário, como ele funciona, o que diz a lei, quais os percentuais de retenção permitidos, prazos de devolução e principais cuidados antes de assinar o contrato.
O que é o Distrato Imobiliário
O distrato imobiliário é o ato de desfazer um contrato de compra e venda de imóvel, quando uma das partes — normalmente o comprador — não deseja ou não pode continuar com o negócio.
Antes da Lei nº 13.786/2018, o distrato era regulado apenas por decisões judiciais. Havia muita incerteza sobre quanto o comprador perderia ao desistir da compra e em quanto tempo receberia o valor pago de volta. A lei veio justamente para resolver essa insegurança.
A Lei do Distrato tem como principal objetivo:
- Garantir transparência nas relações contratuais;
- Evitar abusos tanto de construtoras quanto de compradores;
- Estabelecer regras fixas para devolução de valores;
- Assegurar segurança jurídica aos contratos do mercado imobiliário.
Base legal da Lei do Distrato Imobiliário
A Lei nº 13.786/2018 alterou duas leis importantes:
- A Lei nº 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias;
- A Lei nº 6.766/1979, que trata dos loteamentos urbanos.
Essas alterações passaram a disciplinar o distrato, a resolução e a desistência dos contratos firmados entre incorporadores e adquirentes de imóveis.
O texto da lei estabelece regras diferentes para imóveis comprados na planta e para loteamentos, além de prever obrigações de transparência e de informação no momento da assinatura do contrato.
Como funciona o distrato imobiliário na prática
Quando o comprador decide desistir do negócio, deve formalizar o pedido de distrato à incorporadora. A partir daí, o contrato é rescindido e os valores pagos são devolvidos — descontadas as penalidades previstas em lei.
O funcionamento varia conforme o tipo de empreendimento:
- Imóveis em incorporação imobiliária (apartamentos, salas, etc.)
Nesses casos, a devolução ao comprador segue a regra do regime de afetação (quando o empreendimento tem patrimônio separado) ou regime comum.
- Loteamentos
Nos contratos de compra de lotes urbanos, o percentual de retenção é diferente, e o prazo para devolução do valor pago também muda.
Percentuais de retenção previstos na Lei do Distrato
A principal dúvida de quem pretende desistir de um imóvel é: quanto vou perder? A Lei do Distrato define percentuais diferentes conforme o tipo de empreendimento:
Imóveis com patrimônio de afetação
Quando o empreendimento é afetado — ou seja, o dinheiro das vendas é destinado exclusivamente àquela obra — o incorporador pode reter até 50% do valor pago pelo comprador.
Além disso, é permitido deduzir:
- A comissão de corretagem (se informada previamente);
- Encargos de fruição do imóvel, se houver;
- Multas contratuais.
Imóveis sem patrimônio de afetação
Nos casos em que o empreendimento não é afetado, o incorporador pode reter até 25% do valor pago, além das mesmas deduções.
Loteamentos
Para contratos de loteamento, a retenção é de até 10% do valor total pago. O comprador também arca com encargos administrativos e eventuais despesas do loteador.
Prazo para devolução dos valores
A devolução dos valores deve ocorrer:
- Em até 30 dias após o distrato, nos casos sem patrimônio de afetação;
- Em até 30 dias após o habite-se do imóvel, nos empreendimentos com patrimônio de afetação.
Ou seja, se o empreendimento estiver afetado, o comprador só receberá o valor de volta após a conclusão da obra e emissão do habite-se — o que pode demorar meses ou até anos.
Direitos e deveres das partes
A Lei do Distrato Imobiliário trouxe maior clareza sobre o papel de cada parte envolvida em um contrato de compra e venda de imóvel — especialmente quando ocorre a desistência do negócio. Antes da lei, era comum que compradores e incorporadoras discutissem na Justiça sobre quanto deveria ser devolvido, quais descontos poderiam ser aplicados e quem tinha responsabilidade sobre determinadas despesas.
Com as novas regras, a legislação passou a definir direitos e deveres equilibrados para compradores e incorporadores, buscando evitar abusos e garantir segurança jurídica às transações imobiliárias.
Em outras palavras, o comprador passou a ter garantias quanto à restituição de valores e transparência nas informações contratuais, enquanto a incorporadora ganhou respaldo para reaver custos e perdas legítimas em caso de desistência.
A seguir, entenda de forma detalhada quais são as obrigações e garantias de cada lado conforme a Lei nº 13.786/2018, e como esses dispositivos impactam diretamente a relação contratual entre consumidor e empresa.
Direitos do comprador
- Receber de volta parte dos valores pagos, conforme os percentuais legais;
- Ter transparência sobre todas as condições do contrato e multas aplicáveis;
- Ser informado sobre o regime de afetação e as consequências da desistência;
- Ter acesso a um quadro-resumo no contrato com todas as informações relevantes.
Deveres do comprador
- Cumprir as obrigações contratuais até o distrato;
- Comunicar a desistência formalmente;
- Arcar com a multa e retenções previstas;
- Devolver o imóvel, caso já tenha sido entregue.
Direitos do incorporador
- Reter os valores nos percentuais permitidos;
- Reaver o imóvel;
- Exigir indenização se houver dano ao bem.
Deveres do incorporador
- Devolver os valores no prazo legal;
- Prestar informações claras e completas;
- Incluir no contrato o quadro-resumo exigido pela lei.
Quadro-resumo: o que precisa constar no contrato
Um dos principais avanços da Lei do Distrato foi tornar obrigatório o quadro-resumo nos contratos de compra e venda. Ele deve apresentar de forma destacada:
- Preço total do imóvel;
- Valor da entrada e das parcelas;
- Índices de correção;
- Data de entrega prevista;
- Multas por inadimplemento e distrato;
- Percentual de retenção em caso de desistência;
- Prazos de devolução.
Esse quadro facilita a leitura e evita que o consumidor alegue desconhecimento de cláusulas importantes.
Atraso na entrega da obra: o que diz a Lei
A Lei do Distrato também trata dos atrasos na entrega do imóvel. O incorporador tem um prazo de tolerância de até 180 dias (6 meses) para concluir a obra.
Se o prazo for ultrapassado:
- O comprador pode rescindir o contrato, com direito à devolução integral dos valores pagos;
- Ou optar por manter o contrato, recebendo uma indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
Diferença entre distrato e rescisão por culpa da construtora
É importante diferenciar:
- Distrato por iniciativa do comprador: ocorre por arrependimento ou dificuldade financeira, com retenção de valores.
- Rescisão por culpa da construtora: ocorre quando há atraso injustificado, vício oculto ou descumprimento contratual. Nesse caso, o comprador pode receber 100% do valor pago, corrigido e com juros.
Distrato e financiamento bancário
Quando o comprador já contratou um financiamento bancário, o distrato se torna mais complexo.
Nesse caso, o valor do financiamento precisa ser quitado antes da rescisão do contrato, e o distrato deve envolver também o banco financiador.
O comprador pode:
- Quitar o saldo devedor e negociar diretamente com a construtora;
- Ou vender o imóvel para um terceiro, mediante anuência da instituição financeira.
Impactos da Lei do Distrato no mercado imobiliário
A Lei do Distrato trouxe maior previsibilidade e segurança jurídica ao mercado. Antes dela, o número de ações judiciais era elevado, e muitas construtoras enfrentavam prejuízos com desistências em massa.
Com regras claras:
- As empresas conseguem planejar melhor o fluxo de caixa;
- Os consumidores têm mais consciência das consequências de um distrato;
- Os financiamentos e lançamentos se tornaram mais estáveis.
Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), após a entrada em vigor da lei, houve redução de mais de 40% nas rescisões contratuais em determinados períodos.
Como evitar problemas com o distrato
Antes de assinar um contrato de compra e venda, é fundamental adotar medidas preventivas:
- Leia o contrato com atenção
Verifique o quadro-resumo, prazos e multas.
Em caso de dúvida, procure um advogado especializado em direito imobiliário.
- Avalie sua capacidade financeira
Certifique-se de que as parcelas cabem no orçamento e de que você tem reservas para imprevistos.
- Confira o histórico da construtora
Pesquise processos judiciais, reputação e registro no cartório de imóveis.
- Entenda o regime de afetação
Saber se o empreendimento é afetado faz diferença no momento de um possível distrato.
- Formalize todas as comunicações
Evite acordos verbais. Formalize cancelamentos e comunicações por escrito.
O papel do advogado no distrato imobiliário
Contar com um advogado especializado é fundamental para:
- Analisar se o contrato cumpre a Lei do Distrato;
- Negociar cláusulas abusivas;
- Garantir a devolução correta dos valores;
- Representar o cliente em caso de litígio judicial.
O profissional também pode auxiliar na busca de acordos extrajudiciais, que costumam ser mais rápidos e menos custosos.
Distrato extrajudicial x judicial
- Distrato extrajudicial: é o mais comum, feito diretamente com a construtora, mediante assinatura de termo de rescisão.
- Distrato judicial: ocorre quando não há acordo sobre valores ou prazos, sendo necessário recorrer ao Judiciário.
Em muitos casos, o distrato extrajudicial é mais vantajoso, desde que respeite os limites legais.
Consequências do não cumprimento da Lei
Construtoras que descumprem as regras da Lei do Distrato podem enfrentar:
- Ações judiciais por devolução indevida;
- Multas administrativas;
- Danos morais e materiais.
Compradores que não cumprem suas obrigações também podem:
- Perder parte significativa do valor pago;
- Ter o nome negativado;
- Ser acionados judicialmente para pagamento de multa.
Conclusão
A Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018) representou um marco para o setor imobiliário brasileiro, trazendo transparência, equilíbrio e segurança jurídica às relações entre compradores e incorporadoras.
Antes de firmar um contrato de compra e venda, é essencial conhecer as regras de desistência, percentuais de retenção e prazos de devolução. Mais importante ainda é buscar orientação jurídica especializada, evitando prejuízos e assegurando o cumprimento dos seus direitos.
Se você está passando por uma situação de distrato ou deseja entender melhor seus direitos, a MMF Advogados pode auxiliá-lo em todas as etapas, com uma equipe especializada em Direito Imobiliário e Contratual.
