A estremação de imóveis rurais é uma forma de extinguir um condomínio pro diviso, estabelecendo limites, divisas e confrontações à parte ideal de cada proprietário. Embora muitas pessoas confundam a estremação com o desmembramento, esses processos possuem objetivos e procedimentos distintos.
Compreender a diferença entre eles e saber quando cada um deve ser utilizado é crucial para garantir a regularização fundiária e evitar conflitos de posse e propriedade.
A estremação é um método utilizado para corrigir os limites de um imóvel, de forma a assegurar que as áreas adjacentes sejam corretamente demarcadas e registradas.
Este procedimento é especialmente importante em áreas rurais, onde a falta de uma delimitação precisa pode gerar disputas entre vizinhos e dificuldades no uso da terra.
Exemplo comum, uma grande extensão de terra que pertence a 10 proprietários distintos há mais de duas décadas. Estes proprietários, que formalmente formam um condomínio indiviso, possuem suas áreas cercadas e bem delimitadas fisicamente, porém, sem delimitação formal, na matrícula do imóvel. Pode, qualquer um desses condôminos, proceder com a estremação do imóvel.
Neste artigo, você aprenderá o que é a estremação de imóveis rurais, as etapas necessárias para realizá-la, a legislação aplicável, e como ela se diferencia do desmembramento.
Também discutiremos a importância de contar com uma assessoria jurídica especializada para conduzir esse processo de maneira eficiente e segura.
Continue lendo este artigo que MMF Advogados preparou para você.
O que é a estremação de imóveis rurais?
Conceito de estremação imobiliária
A estremação de imóveis rurais é o processo de definição e correção dos limites de uma propriedade, garantindo que as fronteiras sejam precisas e reconhecidas legalmente. Este procedimento visa resolver problemas de sobreposição de áreas, imprecisões nos registros e disputas de limites entre propriedades contíguas.
Sua realização é de suma importância para garantir a segurança jurídica sobre o conceito de propriedade e posse das propriedades rurais. Isso porque, em muitos casos, a ausência de uma delimitação clara pode resultar em problemas legais e na dificuldade de comprovar a posse da terra.
Ao aumentar a precisão na delimitação das propriedades rurais, reduz-se consideravelmente o risco jurídico e litígio entre os vizinhos.
Além disso, a estremação também é importante para que os proprietários possam vender ou alugar as suas propriedades, uma vez que os limites claros e reconhecidos ajudam a definir o preço e assegurar o valor jurídico das documentações.
Com isso, menos burocracia e mais facilidade!
Qual a diferença entre desmembramento e estremação?
A estremação foca na correção e demarcação de limites já existentes. Já o desmembramento, por outro lado, envolve a divisão de uma propriedade em partes menores para a criação de novos lotes ou propriedades independentes.
Ou seja, o desmembramento cria novas unidades imobiliárias, enquanto a estremação ajusta as fronteiras das unidades já existentes.
É fundamental entender essas diferenças para saber qual procedimento é adequado para cada situação.
Por exemplo, para contextos urbanos, onde há interesse de se criar novos lotes para construir e promover o desenvolvimento imobiliário, o mais indicado é realizar o processo de desmembramento.
Já para imóveis situados em áreas rurais, a estremação usualmente mais indicada, uma vez que ter precisão nos limites das propriedades é parte essencial para a gestão agrícola, conservação ambiental e segurança jurídica.
Ainda assim, a confusão entre os processos de estremação e desmembramento são comuns e podem levar a problemas. Ao desmembrar um imóvel quando o correto seria realizar a estremação, pode-se ter problemas legais e administrativos consideráveis.
Por isso, buscar a orientação de advogados especializados em direito imobiliário é essencial para determinar o procedimento correto e garantir que todas as ações estejam em conformidade com a legislação.
Estremação em área rural
A estremação em áreas rurais é particularmente importante devido às características dessas propriedades, que muitas vezes possuem grandes extensões de terra e fronteiras naturais como rios e montanhas. A falta de precisão na delimitação dessas áreas pode resultar em conflitos prolongados e dificuldades no manejo das terras.
Além das questões jurídicas, o proprietário rural também pode obter vantagens em realizar a estremação como:
- A correta delimitação dos limites ajuda na proteção dos recursos naturais, como rios e florestas, prevenindo a exploração indevida e a degradação ambiental.
- A precisão na demarcação também facilita a implementação de práticas agrícolas sustentáveis e a gestão eficaz dos recursos naturais.
Quando é necessário fazer a estremação de imóveis rurais?
A estremação é necessária em várias situações, por exemplo, quando há dúvidas sobre os limites de uma propriedade, disputas de posse com vizinhos, ou quando a documentação existente é imprecisa ou insuficiente.
Casos comuns onde a estremação é necessária se dão quando há sobreposição de áreas nos registros de imóveis, uma situação que pode gerar disputas judiciais prolongadas e onerosas.
Outros casos comuns são:
- Quando se busca obter aval para participar de programas governamentais ou financiamento: a estremação pode ser considerada necessária quando o proprietário rural busca fazer a regularização fundiária de uma propriedade para obter financiamentos rurais ou participar de programas governamentais de incentivo à agricultura.
- Heranças: no processo de partilha de bens, a precisão na delimitação das propriedades é de suma importância para evitar conflitos entre os herdeiros. A estremação assegura que cada parte receba exatamente a porção que lhe cabe, de acordo com o que foi estipulado no inventário.
- Mudanças na legislação fundiária ou novas diretrizes ambientais: a conformidade com as leis atualizadas pode exigir a redefinição dos limites das propriedades para garantir que estejam em conformidade com as novas regulamentações.
Legislação referente à estremação de imóveis rurais
A legislação que rege a estremação de imóveis rurais varia conforme a jurisdição, mas geralmente inclui normas federais e estaduais que regulam o parcelamento do solo e a regularização fundiária.
No Brasil, a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6766/79) e outras normas específicas são aplicadas para orientar esses procedimentos.
Além dela, há outras regulamentações e normativas que podem influenciar o processo de estremação.
Resoluções do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) que tratam do georreferenciamento de imóveis rurais são exemplos disso. Essas normativas servem para garantir a precisão dos levantamentos topográficos e a conformidade com os padrões técnicos exigidos.
Como é feita a estremação de imóveis rurais?
Onde é feito o processo de estremação de imóveis rurais?
O processo de estremação é realizado em cartórios de registro de imóveis, onde é necessário apresentar a documentação específica e seguir os trâmites legais para a correção dos limites da propriedade.
Esses cartórios são responsáveis por verificar a conformidade dos documentos apresentados e registrar as alterações nos limites da propriedade de acordo com a legislação vigente.
A participação de advogados especializados é fundamental para garantir que o processo ocorra de forma fluida e que a documentação esteja completa e conforme as exigências legais.
Quais são os documentos necessários para a lavratura da escritura de estremação de imóveis rurais?
Os documentos necessários para a lavratura da escritura de estremação incluem:
- Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR): esse documento comprova a inscrição do imóvel rural no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR). É necessário para a regularização do imóvel.
- Prova de Quitação do Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR): caso o imóvel seja rural, você deve apresentar a prova de quitação deste imposto.
- Escritura Pública de Estremação: a estremação deve ser efetivada por meio de uma escritura pública, que deve conter a assinatura dos titulares do domínio demarcado, seus cônjuges e também dos confrontantes e seus respectivos cônjuges.
Além dos documentos básicos, pode ser necessário apresentar laudos técnicos de engenheiros agrimensores que atestem a precisão dos limites da propriedade.
Como é feita a delimitação territorial na estremação de imóveis rurais?
A delimitação territorial na estremação é feita por meio de levantamentos topográficos e georreferenciamento, que garantem a precisão das coordenadas e a exatidão dos limites do imóvel. Este processo envolve a contratação de profissionais especializados, como engenheiros agrimensores, que utilizam tecnologias avançadas para mapear a área.
O uso de tecnologias de georreferenciamento, como GPS de alta precisão e drones, permite obter medições detalhadas e exatas dos limites da propriedade.
Esses dados são então usados para elaborar plantas e memoriais descritivos que serão apresentados ao cartório de registro de imóveis. A precisão desses levantamentos é essencial para evitar futuros litígios e garantir a segurança jurídica da propriedade.
A tecnologia de georreferenciamento tem revolucionado a forma como a estremação é realizada, oferecendo uma precisão sem precedentes. Esses avanços permitem a criação de mapas detalhados que são indispensáveis para o registro correto dos limites das propriedades.
Além disso, o uso de drones também é usado para realizar a inspeção de áreas de difícil acesso, trazendo uma visão completa e precisa do terreno ao técnico responsável pela execução.
Quais são os custos envolvidos na estremação de imóveis rurais?
Os custos envolvidos na estremação de imóveis rurais podem variar conforme a complexidade do processo e a localização da propriedade. Geralmente, os principais custos incluem honorários de profissionais técnicos, taxas de cartório e possíveis despesas legais associadas à regularização fundiária.
- Escritura Pública de Estremação: para formalizar o procedimento, é necessário elaborar uma escritura pública. Essa etapa envolve custos cartorários.
- Certidões e Matrícula Atualizada: para obter a documentação necessária, como certidões e a matrícula atualizada do imóvel, usualmente são cobradas taxas.
- Registro de Imóveis: após a estremação, o registro no Cartório de Registro de Imóveis também implica custos.
- Topógrafo ou Agrimensor: contratar um profissional para realizar as medições precisas dos limites entre as propriedades. O valor varia de acordo com a região e a complexidade do terreno.
- Assistência Legal: se você optar por contratar um advogado ou especialista em direito imobiliário para auxiliar no processo, também haverá custos associados.
Vale dizer que a contratação de bons profissionais, tanto para a realização do procedimento de medição quanto da assistência jurídica, deve priorizar a qualidade e não o preço cobrado.
Contar com profissionais especializados evita retrabalho e insegurança técnica ou jurídica.
Quais são os impedimentos que podem haver na estremação de imóveis rurais?
Diversos impedimentos podem surgir durante o processo de estremação, como disputas judiciais sobre a posse do imóvel, falta de documentação adequada, sobreposição de áreas com propriedades vizinhas e questões ambientais que podem restringir a demarcação de certas áreas.
Além disso, existem alguns requisitos e possíveis impedimentos como:
- Consenso: Todos os confrontantes devem concordar com a delimitação da área.
- Área mínima: A área a ser estremada não pode ser inferior à fração mínima de parcelamento (no caso rural) ou à área mínima de lote urbano (no caso urbano).
- Posse: O proprietário deve exercer a posse exclusiva sobre o imóvel por mais de 5 anos.
Questões ambientais também podem representar impedimentos. A presença de áreas de preservação permanente (APPs) ou reservas legais dentro da propriedade pode restringir a delimitação e o uso de certas áreas.
Nesses casos, é fundamental contar com a orientação de um advogado especializado em direito ambiental para garantir a conformidade com a legislação.
Importância da advocacia especializada na assessoria de procedimentos imobiliários
Contar com a assessoria de uma advocacia especializada ajuda a garantir que o processo de estremação seja conduzido de forma eficiente e conforme a legislação vigente.
Profissionais experientes podem orientar sobre a documentação necessária, representar os interesses do proprietário em disputas judiciais e assegurar que todas as etapas sejam cumpridas corretamente.
Esses profissionais trazem:
- Conhecimento técnico e jurídico para lidar com os desafios do processo.
- Auxiliam desde a obtenção de documentos até a resolução de litígios.
- Oferecem orientação estratégica para maximizar a segurança jurídica e proteger os direitos de propriedade.
Além disso, a advocacia especializada pode auxiliar na interpretação da legislação aplicável e na adequação dos procedimentos às exigências legais. Com isso, em casos complexos, você garante a conformidade com normas técnicas e ambientais. Com a expertise da assessoria jurídica, fica muito mais fácil cumprir as etapas necessárias do processo, minimizando riscos e evitando penalidades.
O suporte jurídico especializado irá lhe ajudar em questões imprevistas durante o processo de estremação, oferecendo segurança e tranquilidade ao proprietário.
Conclusão
Como vimos, a estremação de imóveis rurais é um procedimento vital para a regularização fundiária e a segurança jurídica das propriedades rurais.
Compreender as diferenças entre estremação e desmembramento, conhecer a legislação aplicável e os passos necessários para realizar esse processo são essenciais para qualquer proprietário rural.
Vale lembrar: contar com uma assessoria jurídica especializada pode fazer toda a diferença na condução eficiente e segura desse procedimento.
